【好居网】1980年，邓小平首次提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，正式拉开了住房制度改革的序幕。

直到1987年，深圳进行了改革开放后首次土地的公开拍卖，标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。一弹指顷，40年间，房价一骑绝尘，商品房如雨后春笋，遍地而起。

近年来，随着一二线城市土地供应越发稀缺，由外扩张的城市发展策略已经逐渐降温，旧城改造、城市更新大潮在最近几年间风起云涌。

一般来说，老旧小区是指城市建成区范围内建成使用20年以上，或环境质量差、配套设施不足等的居住生活聚集居地的旧居住区。旧房改造作为一项民生工程，上到中央，下到各个县级，都不同程度推出旧房改造的政策。

笔者整理国内8大城市的旧改政策，供行业人士参考。

在八大城市中，北京、上海、广州、深圳作为一线城市代表，成都、杭州作为新一线城市的标杆，厦门、长沙作为15个试点地区中“网红城市”，这八大城市的发展一直以来受到全国关注而旧改政策，如何在这些城市落地执行?同样值得一看!

根据贝壳数据，上海、成都、北京的旧房存量均超过5000个小区，广州旧改规模虽然也可观，由于城中村数量庞大，所以老旧小区只有3534个。深圳和杭州均在2000个以下。其中，厦门和长沙数据缺失，但是作为住建部指定的旧改试点城市之一，这两座城市同样具有代表性。

全国旧房规模

据国家住建部相关数据显示，目前，中国老旧小区面积大约在200多亿平方米，若按国务院计划的分批改造，则初期旧改面积约为40亿平方米，涉及16万个老旧小区，约1.2亿人口，随着时间的推移，数量也将持续增加。

2020年两会期间国家指出，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，相比2019年的1.9万个小区、352万户增加了一倍。

旧房改造政策沿革：2015年中央城市工作会议首次提出有序推进旧房改造政策，针对解决老旧小区建成时间长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多，为解决困扰上亿居民的难题。

2017年住建部明确指定15个老旧小区改造试点城市，2019年老旧小区改造问题首次出现在政府工作报告中，标志着“旧房改造”成为全国性的民生工程。

旧房改造常规内容：根据住宅建设部副部长在政策简报中明确的信息，老化住宅地区的改造分为以下3个部分。

第一是“水电网”改造

其次是“电梯、停车库、关爱老幼、节能改造设施”的改造。

排名第三的是扩大、提升物业管理和公共服务。

北 京

作为历史悠久的六朝古都，北京是最具有现代和历史交融感的地域，一边是三里屯、王府井、望京SOHO繁华无比的商圈，一边是拥有数不胜数的历史建筑，以及极具生活气息的古老四合院以及独特的胡同文化。

北京古旧居民楼多，但是能列入旧改的区域却有限，在旧房改造问题上，政策具有其柔性，基本遵循能改就不拆，忌讳“一刀切”政策，针对性攻克旧改问题。

旧改规模

自从2017至2019年，北京已经累计确认243个老旧小区综合整治项目名单，涉及295个老旧小区。截至2020年4月底，已确认项目整治类内容全面实施，实现改造类进场施工98个项目，完成44个。

旧改政策

2020年5月20日，北京市住房城乡建设委会同市规划自然资源委、市发展改革委、市城市管理委、市市场监管局等5部门联合印发了《北京市老旧小区综合整治工作手册》，作为最新的旧改标准手册，该标准取消了一票否决权的陈规，明确老旧小区管线网改造补贴政策，以业主自治为主，以建立物业管理长效机制为整治前提，开展综合整治工作。

并且规定四类小区将会进入“旧改范围”：

①1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区。

②1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区。

③经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。

④已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不完善的小区。

上 海

上海的旧区改造史也是住房变迁、城市快速发展的缩影。当地旧改的主要还是改善和提升，已经从“拆改留”(以拆除重建为主，以改造和保留保护为辅)，现在变过渡到如今的“留改拆”(以保留保护为主，拆除重建的重要性和比例下降)，核心是找到旧改地块居民的改善需求和保护城市风貌以及延续历史文脉的平衡点。

旧改规模

截至2019年底，上海中心城区剩余成片二级旧里以下房屋186万余平方米、居民9.2万余户。2020年上海市政府工作报告中提出，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造。如果目标达成，上海累计将完成旧改281万平方米、为14万户居民改善了居住条件。

旧改政策

按照《上海市住房发展“十三五”规划》要求，2016~2020年期间，上海预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。对房屋结构较差、使用功能和设施不全、市政公用基础设施薄弱以及危旧房集中的区域实施改造和建设。

主要采取了以下四类改造方式：

①针对解放后建造的大量厨卫合用的职工住宅的成套改造。

②拆除重建改造，针对房屋本体条件差、无修缮价值、规划条件不具备、难以通过加层扩建方式实施成套改造的老旧住房。

③是对里弄房屋进行修缮改造，重点是完善卫生和厨房设施，通过改造达到成套独用或每户单独使用，同时兼顾历史风貌传承和居住环境的提升。

④探索保留建筑内部整体改造。在保护里弄建筑历史风貌的同时，对房屋内部结构、布局调整，实现里弄房屋成套独用、功能完善。

广 州

作为住建部批准的15个老旧小区改造试点城市，广州的城市化几乎是伴随旧改而来的，作为全国最早做城市更新的城市之一，广州的特殊性在于其庞大的城中村改造规模。

据了解，全市11区的1104条城中村，超过20亿平方米以上的建筑面积，而广州市的面积是73.43亿平方米。

在广东省特有的“三旧改造”(旧城镇、旧厂房、旧村庄改造)模式基础上，广州旧改由全面改造(传统“三旧”改造)和微改造组成。微改造则主要包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治、老旧小区微改造四种形式。

旧改规模

自2009年，广州开展“三旧”改造工作以来，截至2019年8月，全市已批复旧村46个，共22平方公里;旧厂323个，18平方公里。全市城市更新项目已累计完成固定资产投资约3038亿元。老旧小区微改造方面，截至2019年8月底，全市共推进老旧小区微改造项目685个，其中已完工172个，预计到今年底可累计完成项目300个。

旧改政策

2019年9月4日，广东省政府官网发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，首次表明旧改无需100%业主签约，只要取得2/3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁，这是广东旧改新政内容之一。

同月，广州市人民政府印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，再次动态调整“三旧”改造地块标图建库。并且有以下几个要点：

①全面推进旧村庄全面改造：广州市旧村改造的主要模式包括：征收储备;自主改造;合作改造。

②加大国有土地上旧厂房改造收益支持。明确自行改造、协议出让的“三旧”用地按新规划用途市场评估价的70%缴交地价以及适当提高政府收储项目出让分成和一次性补偿的标准。

③推进城市更新微改造。明确城市更新应多采用微改造方式，注重文化传承、人居环境改善和产业转型升级。

深 圳

2019年，深圳市每平方公里GDP产出13亿人民币，这是全国领先的土地经济坪效，打破土地瓶颈，对深圳来说极其迫切。作为三十多年历史的城市，深圳一直是城市更新的主战场，无论是模式还是政策上的特色，都是走在全国的前列。

但随着每年大量人口涌入，深圳造成的住宅缺口依旧显著，即使2020年政府新增住宅面积达到了490万平，但仍然供不应求。依靠基于棚改、旧改工程的城市更新政策，成为下一个风口。在广东省“三旧改”的大基调下，旧改作为棚改的继任者，通过基础设施补短板带动投资，十分具有潜力。

旧改规模

2004年10月，深圳市拉开旧改序幕，至2020年，全市更新潜力用地总规模308.8平方千米。2020年深圳新增实施改造省“三旧改造”考核任务9000亩，完成改造任务5000亩。

旧改政策

2016年底，深圳市印发以综合整治为主、拆除重建为辅的《深圳市城市更新“十三五”规划》。明确了未来五年城市更新主要方向，更新计划以城中村、旧工业区为主。争取全市完成各类更新用地规模30平方千米，其中拆除重建类更新用地供应12.5平方千米，非拆除重建类(综合整治、功能改变等)更新用地供应17.5平方千米。

杭 州

作为新一线城市之一，杭州近年来飞速发展的经济，不仅带来大量人口迁入，房地产也因此水涨船高，快速发展的增量市场逐渐也进入存量时代，盘活旧房市场，成为城市规划不得不走的一条路。

旧改规模

2019年8月，杭州发布《杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案》，方案指出从2019~2022年，杭州将全面实施改造老旧小区，至2022年底，全杭州计划改造老旧小区约950个、1.2万幢、43万套、涉及改造面积3300万平方米。

旧改政策

实施方案明确，重点改造2000年(含)以前建成、近5年未实施综合改造且未纳入今后5年规划征迁改造范围的住宅小区;2000年(不含)以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区也可纳入改造范围。

成 都

成都，拥有灿烂的蜀地文化以及三千多年的建城历史，几度问鼎中国幸福指数最高的城市之首。宜居的盆地平原风貌，让成都城市化进程推进地更加顺利。

随着近几年，成都作为时尚之都享誉全国甚至全球，大量“蓉漂”在成都“落地生根”，近五年来，成都也在大力扩充土地资源，比如将龙泉驿、双流、简阳等周边县均纳入成都市区域。

但是，成都实际管理人口达到2100万，人口基数压力下，5000多个老旧小区改造，也是该城市更新措施的重中之重。

旧改规模

自2007年、2015年相继启动城中村、老旧院落改造以来，成都已累计完成城中村改造1451万平方米，老旧院落改造3452个、涉及居民33万余户。2020~2022年，成都计划改造老旧院落831个。2020年改造300个老旧院落、涉及居民3.4万户，预计投入3.5亿元。

旧改政策

2020年5月，成都发布《关于深化和完善城镇居民小区治理的意见》，针对我市城镇居民小区管理体制机制不健全、居民参与不充分、各类主体联动不足等根源问题，以及业主委员会和物业公司运行不规范、小区环境不优、家门口服务品质不高等共性问题，提出了针对性的政策措施。

厦 门

2019年，厦门房价排名第四，首次超过广州，而另一方面，厦门的土地资源也相当紧张，总面积不到1700平方公里，仅为广州的22%，这也是导致房价持续上涨的重要原因。

而不在少数的城中村也是厦门的一大特色，加强旧改，盘活土地资源，成为未来厦门土地开发的重要举措之一。

旧改规模

据统计，厦门的老旧小区共有800个，从2015年开始，厦门从6个小区试点入手，逐步推广全市，截至2019年底，已改造375个老旧小区。

旧改政策

根据《厦门市老旧小区改造2020-2022年行动方案》，针对2000年底前建成的老旧小区及其周边片区。优先针对失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共生活服务设施不健全、居民改造意愿强烈的小区及片区进行改造。已纳入棚户区改造计划、拆迁改造计划，以及居民自建住房为主的区域和城中村等，不列入老旧小区改造范围。

长 沙

作为全国15个老旧小区改造试点城市之一，GDP连续十年保持高增速的长沙，可谓是中国城市化建设的“励志青年”。先天地理优势并不突出的情况下，强有力的宏观调控以及敏锐的差异化产业布局，成功跻身新一线城市。

以长沙旧改作为标杆牵引，湖南省已经布局了14个市(州)的18个县(市、区)作为省级城镇老旧小区改造试点。

旧改规模

长沙2019年完成老旧小区改造94个，2020年，计划实施改造老旧小区123个，涉及房屋约700栋，居民约2.03万户，改造面积约172万平方米。

旧改政策

根据《长沙市主城区2020年拟实施的主要旧城改造计划表草案》，长沙市区旧改不会涉及大规模的拆迁改造，也不涉及征地补偿，主要是对2000年底前建成的城镇老旧小区做修补、完善和提升，其中基础类的如水电线路的改造，主要由政府出资完成，而完善类、提升类的改造如加装电梯、改建停车场，则以居民自筹、银行金融机构授信、市场企业运营等方式筹措资金，政府给予一定扶持。

(来源：今日家具)

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