【好居网】让创意设计优势变得“很牛”——物业营销法

复式公寓变身“豪宅”——空间思路的突破：本案是普通的公寓复式，一楼空间有限，如同两个中等平层公寓简单的叠加，而楼梯口也显得压抑阴暗。一般常规设计往往被户型所局限，最终的空间效果差强人意，缺乏真正的创意设计优势。本案创意设计师突破传统空间布局思路，将户型空间缺陷有效转换，复式公寓成功华丽转身为“豪宅”!

图1 创意设计一楼室内及室外花园设计图

打造梦幻“私家花园”——因势利导，结合相关政策：本案室内空间有限，但是户外绿化带、与公共空间衔接区域较多，如果毫不利用，则空间浪费很大。创意设计师因势利导，结合相关法规政策，及早与物业联系、申请，在合理的范围内打造出梦幻的落地玻璃楼梯空间和“私家花园”。

空间变大的秘密——空间改拆与转换评估：物业营销的核心不仅在于及时与物业沟通商议，更需要仔细评估房屋结构，研究相应法律法规，做到胸有成竹。同时运用创意设计思路，高度分析空间优点和缺陷，在不影响房屋结构的基础上，有效改拆，变大实际生活空间和视觉空间。

图1 原始结构图

图2 原楼梯入口视觉感

图3 原一楼空间压抑视觉感 [page]

图4 创意设计后的实景图

本案创意思路与营销理念：

第一点——优化设计改变空间感，产生拆改需求：

从图1、2、3可以看出原户型结构虽是复式，但空间感阴暗压抑，横梁压顶，楼梯入口无法形成视觉亮点，也极不便利。如此户型业主很是纠结，一般常规设计师的方案都是大同小异的立面化设计，以装饰元素弱化空间缺陷，业主并不满意，所以一直只是用预算压这些竞争者，纠结不已。

图4是本案的创意设计实景效果图，楼梯被改建到原来的外阳台和绿化带边缘区域，通过通透落地玻璃处理，整体视觉效果脱胎换骨。如此的设计让业主心动不已，但同时苦恼于拆改时与物业沟通的难度，创意设计师对此没有放任不管，而是与业主协商，积极寻求解决方式。

本案的设计与谈单过程可谓环环相扣，抽丝剥茧：业主通过视觉效果认同创意设计，通过创意设计产生拆改需求，因为拆改需求需要与物业沟通，创意设计师积极参与。从根本上增强了自身的设计口碑力和服务口碑价值，不仅规避了低价竞争，而且树立了独一无二的品牌形象。

图5 一楼优化设计方案

第二点——高度评估户型，抓住空间“七寸”：

第一点是以创意设计产生拆改需求，让业主产生依赖感和增加设计差异化优势，第二点则是开始着手实施具体的户型评估、思路布局和物业营销。

就本案而言，因为涉及到整体的结构和“违章”性的界定，需要理清相关的法律法规细节，并从相关部门(房产部门)调出一手的结构资料，对框剪结构还是框架结构做精准分析，做到成竹于胸。为后续与相关部门和物业洽谈积累资料，这样才能从容不迫，有条有理。

创意设计与差异化营销需要抓住业主需求与空间结构的“七寸”，本案作为复式户型，空间的核心点就是楼梯设计与外部绿化带的合理运用。一般的常规设计师认为户型改动会增加谈单障碍和增加施工成本，得不偿失。其实空间的有效转换，结合业主真实需求恰恰是最有效的谈单“亮点”!

创意设计师告知业主通过相应“擦边球”改造，可以增加出巨大的空间附加值(外阳台和绿化边缘、室外相邻绿化带)——室内空间和室外休闲空间。以当地房价计算将是20W-50W左右的经济价值，激发出业主的欲望和认同感，同时倍感创意设计的魅力和独特性。

图6创意设计鸟瞰图

图7 创意设计实景俯视图 [page]

第三点——广结善缘，空间感穿透通达：

物业营销是一种整合社会、业主、装企资源的过程，核心不是要以非法形式实施不正当竞争，甚至贿赂职能部门，这样的营销是得不偿失的。与广结善缘的营销思维一致，本案的设计思维也是“明堂水路”通达，增加业主福报财运(设计角度而言就是扩大视觉感受，营造宜居舒适环境)。楼梯改动以后，原来阳台与绿化带交接区域结合二楼楼梯与过道形成一个上下通达的“天井”空间，起到承上启下的视觉感，大别墅气息油然而生，步入其间，不仅业主，就是物业人员，也是惊叹不已。

物业营销法是创意设计的配套环节，两者分别为资源和空间的整合利用，改拆的范围只能在“擦边球”的合理范围，不能违反法律法规。与物业公司和相关部门的交流协商其实也是一次我们创意设计思路的“布道”过程：图6、7是创意设计俯视效果图与实景图对照，从二楼俯视一楼，完全是“豪宅”的感受，这样的创意设计也令相关职能部门、物业负责人耳目一新，惊叹不已，他们的赞美也会增加成交筹码。

创意设计是因地制宜、因人而异的，不是模式化的设计，更非绝对的异形设计。本案设计的核心创意在于楼梯改建和楼梯间视觉对整体空间感的带动，所以一楼空间基本保持方正。同时又呼应楼梯上下的通常感，运用沙发后的马赛克玄关墙、上下贯通的“落地式”电视机背景营造出精美的大宅视觉。而餐厅、卧房、厨房也做了相应的改动，配合整体布局，尤其厨房整合原有空间，并对外开门(参看图1)将室外“私家花园”引入室内空间视线，形成类似传统园林的“借景”效果，最大限度扩展视野，提升生活品位与品质。

本户型毛坯原结构

原有的二楼“天井”效果

图8 创意设计一楼效果图一

图9 创意设计一楼实景图一 [page]

图10 创意设计一楼效果图二

图11 创意设计一楼实景图二

原外部结构

改造后的外观 [page]

图12 创意设计一楼楼梯间实景图

楼梯区域实景图

楼梯区域施工过程实景图

楼梯间实景图片 [page]

楼梯间实景效果

二楼创意设计理念点评：

图13 本案二楼创意设计平面图

图14 二楼平面图主卧部分截图 [page]

图15 二楼主卧实景图对照

本案主卧设计不落俗套(床、柜、电视机的简单摆放和墙体装饰)，通过飘窗利用为另类休息区、飘窗窗帘与墙体灰色的色配，营造出一种休闲雅致的生活情趣，也呼应了整体的大空间感。而圆弧形吊顶的大胆运用(受到传统思维影响，很多卧室设计不做吊顶或简单吊顶)也烘托出大宅主卧的质感。空间优化是一个环环相扣的有机整体，优化创意不仅在于空间本身，也包含与之配套的色配与装饰。

图16 二楼平面图主卫浴区域截图

图17 二楼主卫浴空间实景图

二楼主卫浴依托良好的采光条件和自身户型结构，整合出一处休闲化的私人空间，在满足基本卫浴需求的同时，注入了难得的浪漫与温情。凭窗而望，繁星点点，有了独栋别墅般的闲逸。空间感的创意不仅在于公共区域，更在于个人空间。

图18 二楼平面图儿童房部分截图 [page]

图19 二楼儿童房实景图

图 20 儿童房卫浴空间视觉实景图

对照本案的平面图、效果图、俯视图、实景照片，不难发现最后的装修效果和空间感大大超越了原本的图纸上“预设”，让人有着太多的惊喜。创意设计的效果保证在于整体的空间思路，创意思路不变，创意效果就不变，不受到装饰、生活等因素的影响，是真正的可持续性的实用化的“私家定制”设计。

本案例由香港张华设计机构提供。