中高端项目杀出重围

作为今年以来新房市场首次 “量价齐涨”的月份，6月以来，受到央行首次降息的影响，北京多区域房价跌幅放缓，止跌趋势明显，开发商及多数购房者重拾市场信心，在首套信贷优惠政策继续执行的情况下，住房刚性需求加速释放。

与此同时，6月的北京楼市呈现一个新的成交特征，即针对刚需的中低端项目成交相对减少，而针对改善型需求的中高端项目成交出现明显增长。记者由亚豪机构发来的数据报告了解到，6月单价位于10000元/平方米以下、10000-15000元/平方米、15000-20000元/平方米三个价格区间的成交占比都出现下滑。其中，单价10000-15000元/平方米区间的下滑最为明显，高达5个百分点。与此同时，单价在20000-30000元/平方米以及40000元/平方米以上价格区间的项目，成交占比均出现上涨，分别增加了6个百分点和2个百分点。

亚豪机构副总经理任启鑫在接受记者采访时认为，大量中低端刚需项目前期“以价换量”策略的成功，使得部分房企的资金链情况得到大大缓解，因此开始出现价格回调的现象。从入市项目定价策略来看，新老项目形成鲜明对比。在当月开盘的25个项目中，17个老项目后期中的9个出现了价格上涨，其中西山壹号院报价由45000元/平方米涨至48000元/平方米；鸿坤曦望山（楼盘资料） 6月开盘均价18500元/平方米，相比上次开盘每平方米上涨1000元/平方米；北京城建徜徉集（楼盘资料 业主论坛） 也由前期12900元/平方米的区域底价回涨至15000元/平方米。相比之下，当月开盘的8个纯新项目在定价上则保守得多，首开国风美仑（楼盘资料 业主论坛） 、华远铭悦园（楼盘资料）等新盘的入市价格均低于或持平于周边区域最低价格。

购房者结构悄然改变。部分项目的价格上涨，使得首置型刚需人群主动或被动地暂时放弃了置业计划，加上还有一部分首置刚需人群已在前期降价过程中成功置业，因此中低端住宅产品出现成交放缓的情况。与此同时，改善型需求人群入市量增加，加上中高端项目随行就市、降低预期售价，高性价比中高端项目的增加促使成交出现明显提升，这也是6月成交均价较高的原因所在。

政策走向引发竞猜

尽管中高端项目的热销在结构上拉高了全市成交均价，但涨价楼盘与跌价楼盘共存于市，房价实质性、全局性的反弹并未出现。关于近期新房成交价格小幅上涨，有业内专家认为，从统计角度考虑，交易均价出现环比3%左右的涨跌实属正常波动。链家地产市场研究部陈雪则表示，房价逐渐走出低谷的过程中，特别容易引起市场因担心未来房价上涨而跟风入市的现象，又反倒促使房价的再度上涨。如果全国成交量继续回升，底部价格将继续持续存在，并有回升的风险。从2011年调控以来的房价走势上看，已经实现房价由高位回落、低位维稳的过程。6月房价的上涨，是基于二季度以来成交量的持续高位，从量价关系上看，新房价格已经形成了一个隐形的底部，未来仍是以刚需为主导的市场，房价上涨趋势还并不清晰。

有关政策方面的动向一直众说纷纭。在亚豪机构副总经理任启鑫看来，近期金融方面的利好政策频现，业内预计7月将迎来年内第三次下调存准敏感时点，届时房地产市场的金融环境或将进一步好转，未来的政策调整方向将是以逐步放松为主。从具体市场来看，2012年以来，大量楼盘的深度降价已经获得相应回报，成交开始进入集中爆发期。基于对楼市政策环境触底的预期，预计近几个月成交将会呈现持续稳定增长态势。

然而，并非所有人对此都持乐观态度。陈雪就认为，鉴于当前市场成交继续明显增长，已经开始出现价格底部，预计未来一线城市出现政策微调的可能性微乎其微，另外，已经存在政策微调的城市，进一步深层放松政策被批准的可能性也开始降低。除去宏观经济利好之外，政策利好也基本出现了底部特征。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的预测则更为谨慎，他认为，在近期的利好消息带动下，短期内购房需求仍将保持当前热度，但由于限购政策不可能出现实质性松动，刚需实际数量依然有限，下半年部分月份或将出现需求不足的情况。由于针对首次改善类需求的相关微调政策还未明确，下半年楼市存在不确定性。